Methoden

Verkehrswert

Für Standardfälle ermitteln wir den Verkehrwert (Marktwert) gemäß § 194 Baugesetzbuch in Verbindung mit der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) vom 14. Juli 2021.

In der Immobilienwertermittlungsverordnung sind folgende drei normierte Wertermittlungsverfahren enthalten:

• Vergleichswertverfahren (§§ 24 bis 26 ImmoWertV)
• Ertragswertverfahren ( §§ 27 bis 34 ImmoWertV)
• Sachwertverfahren (§§ 35 bis 39 ImmoWertV)

Die drei Wertermittlungsverfahren sind als gleichrangig anzusehen. Kriterium für die Verfahrensauswahl stellen die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten dar.

Grundsätzlich ist die ImmoWertV den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte zur Anwendung vorgeschrieben. Generell ist die ImmoWertV aus unserer Sicht jedoch de facto für alle Sachverständige verbindlich, da diese eine Ergänzung des § 199 BauGB darstellt.

Beleihungswert

Der Beleihungswert wird von uns üblicherweise gemäß § 16 Abs. 2 Pfandbriefgesetz in Verbindung mit der Verordnung über die Ermittlung der Beleihungswerte (Beleihungswertermittlungsverordnung – BelWertV) vom12. Mai 2006 sowie erste Verordnung zur Änderung der Beleihungswertermittlungsverordnung vom 16. September 2009 ermittelt.

Die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelwertV) wurde am 22.05 2005 im Bundesgesetzblatt verkündet und ist am 01.08.2006 in Kraft getreten.

Die BelWertV regelt für alle Pfandbriefemittenten die Anforderung an die Methodik der Beleihungswertermittlung.

Sonstige Verfahren (nicht normierte Wertermittlungsverfahren)

Neben den deutschen Verordnungen können für Sonderfälle u.a. weiterhin zur Anwendung kommen:

• Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF) – internationales Verfahren, bei dem auf einem Grundstück alle zukünftig prognostizierten anfallenden Einnahmen und Ausgaben auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst und aufsummiert werden.

• Residualwertverfahren – dient überwiegend der Vorbereitung von Investitionsentscheidungen für Bauträger oder Projektentwickler. Hierbei wird das Residuum eines Grundstücks ermittelt, indem das Ertragswertverfahrens unter der Annahme eines fertiggestellten Objekts zur Anwendung kommt (geschätzter Verkaufserlös) und sämtliche offenen Positionen (Herstellungskosten des Gebäudes, Baunebenkosten, Finanzierungskosten, Vermarktungskosten- Wagnis und Gewinn sowie evtl. Risiken) in Abzug gebracht werden. Der mögliche Verkaufserlös abzüglich aller Kosten stellt hierbei einen möglichen Kaufpreis (Wert) des Grund und Bodens dar.