Methoden

Verkehrswert

Für Standardfälle ermitteln wir den Verkehrwert (Marktwert) gemäß § 194 Baugesetzbuch in Verbindung mit der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) vom 19. Mai 2010.

In der Immobilienwertermittlungsverordnung sind folgende drei normierte Wertermittlungsverfahren enthalten:

  • Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV)
  • Ertragswertverfahren ( §§ 17 bis 20 ImmoWertV)
  • Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23 ImmoWertV)

Die drei Wertermittlungsverfahren sind als gleichrangig anzusehen. Kriterium für die Verfahrensauswahl stellen die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten dar.

Grundsätzlich ist die ImmoWertV den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte zur Anwendung vorgeschrieben. Generell ist die ImmoWertV aus unserer Sicht jedoch de facto für alle Sachverständige verbindlich, da diese eine Ergänzung des § 199 BauGB darstellt.

Die ImmoWertV wird über die Wertermittlungsrichtlinie (WertR) ergänzt. Bei der WertR handelt es sich um eine bundesministerielle Verwaltungsanweisung, die nur insoweit verbindlich ist, wie ihre Anwendung entsprechend angeordnet ist. Für Finanzbehörden ist die WertR (als Verwaltungsanweisung) zur Anwendung vorgeschrieben. In der Rechtsprechung wird vielfältig auf die WertR zurückgegriffen, so dass die WertR u.a. auch durch Sachverständige angewendet wird.

Die WertR ist in Teilbereichen durch die Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL) in der Fassung vom 11. Januar 2011 (Bundesgesetzblatt Jahrgang 2011, ausgegeben zu Bonn am 11. Februar 2011, BAnz. S. 597), der Sachwertrichtlinie (SW-RL) in der Fassung vom 05. September 2012 (Bundesgesetzblatt Jahrgang 2012, ausgegeben zu Bonn am 18. Oktober 2012, BAnz AT 18.10.2012 B1 ), der Vergleichswertrichtlinie (VW-RL) in der Fassung vom 20. März 2014 (Bundesgesetzblatt Jahrgang 2014, ausgegeben zu Bonn am 11. April 2014, BAnz AT 11.04.2014 B3) und der Ertragswertrichtlinie (EW-RL) in der Fassung vom 12. November 2015 (Bundesgesetzblatt Jahrgang 2015, ausgegeben zu Bonn am 04. Dezember 2015, BAnz AT 04.12.2015 B4) ersetzt worden.

Beleihungswert

Der Beleihungswert wird von uns üblicherweise gemäß § 16 Abs. 2 Pfandbriefgesetz in Verbindung mit der Verordnung über die Ermittlung der Beleihungswerte (Beleihungswertermittlungsverordnung – BelWertV) vom12. Mai 2006 sowie erste Verordnung zur Änderung der Beleihungswertermittlungsverordnung vom 16. September 2009 ermittelt.

Die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelwertV) wurde am 22.05 2005 im Bundesgesetzblatt verkündet und ist am 01.08.2006 in Kraft getreten.

Die BelWertV regelt für alle Pfandbriefemittenten die Anforderung an die Methodik der Beleihungswertermittlung.

Sonstige Verfahren (nicht normierte Wertermittlungsverfahren)

Neben den deutschen Verordnungen können für Sonderfälle u.a. weiterhin zur Anwendung kommen:

  • Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF) – internationales Verfahren, bei dem auf einem Grundstück alle zukünftig prognostizierten anfallenden Einnahmen und Ausgaben auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst und aufsummiert werden.
  • Residualwertverfahren – dient überwiegend der Vorbereitung von Investitionsentscheidungen für Bauträger oder Projektentwickler. Hierbei wird das Residuum eines Grundstücks ermittelt, indem das Ertragswertverfahrens unter der Annahme eines fertiggestellten Objekts zur Anwendung kommt (geschätzter Verkaufserlös) und sämtliche offenen Positionen (Herstellungskosten des Gebäudes, Baunebenkosten, Finanzierungskosten, Vermarktungskosten- Wagnis und Gewinn sowie evtl. Risiken) in Abzug gebracht werden. Der mögliche Verkaufserlös abzüglich aller Kosten stellt hierbei einen möglichen Kaufpreis (Wert) des Grund und Bodens dar.