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Aktueller Mietspiegel für das Stadtgebiet Wiesbaden zum Stand 01.01.2016

Im Rahmen der 12. Fortschreibung wurde der Mietspiegel für nicht preisgebundene Wohnungen im Gebiet der Landeshauptstadt Wiesbaden – gültig ab 01.01.2016 veröffentlicht. Die 12. Fortschreibung löst die bisher vorliegende 11. Fortschreibung des Mietspiegels (gültig ab 01.01.2012) ab.

Der Mietspiegel wurde u.a. in Zusammenarbeit mit dem Mieterbund Wiesbaden und Umgebung e.V. und der Hauseigentümergemeinschaft Haus & Grund Wiesbaden e.V. erstellt.

Aus der 12. Fortschreibung gehen innerhalb der letzten vier Jahre stark ansteigende Mietpreise hervor. Insbesondere für sehr gute Wohnlagen stieg die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen ab dem Baujahr 01.01.2000 bei einer Größe von bis unter 60 qm auf 13,65 €/qm an, was gegenüber dem Stand 01.01.2012 (11,31 €/qm) einer prozentualen Steigerung von rd. 20 % entspricht.  In mittleren Wohnlagen stiegen die Preise um ca. 5 bis 8 % an.

Der Mietspiegel kann bei Haus & Grund http://www.hausundgrundwiesbaden.de/index.html oder dem Mieterbund Wiesbaden http://www.mieterbund-wi.de/no_cache/startseite.html gegen eine Gebühr bezogen werden.

Die Definition von Mietspiegeln ist in § 558 c BGB geregelt. Dort heißt es:

(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.

(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden.

(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.

(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden.

(5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen.

Der Mietspiegel kann u.a. für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Weitere Begründungsmöglichkeiten zur Miethöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete können durch eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sowie entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen (hierbei genügt die Benennung von 3 Wohnungen) erfolgen.

Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist in § 558 BGB geregelt.

Der Vermieter kann eine Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn  die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB werden nicht berücksichtigt.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Für das Stadtgebiet Wiesbaden  wurde durch die Landesregierung im Jahre 2014 eine maximale Erhöhung von 15 Prozent (Kappungsgrenze) innerhalb von 3 Jahren erlassen.

Bei dem Wiesbadener Mietspiegel handelt es sich um einen einfachen Mietspiegel. https://ag-wiesbaden-justiz.hessen.de/irj/AMG_Wiesbaden_Internet?rid=HMdJ_15/AMG_Wiesbaden_Internet/sub/60a/60a70750-7f90-f331-79cd-aae2389e4818,,,11111111-2222-3333-4444-100000005003%26overview=true.htm

Der Mietspiegel dient vordergründig für ein Mieterhöhungsbegehren (abgeschlossene Mietverträge). Bei einer Neuvermietung ist der Mietspiegel  ebenfalls zu würdigen. Durch die Mietpreisbremse (http://www.immobiliensachverstand.net/mietpreisbremse-fuer-hessen-am-27-11-2015-in-kraft-getreten) darf bei einer Neuvermietung (Ausnahme u.a. Neubauten Erstvermietung, umfassend modernisierte Wohnungen) die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10 % überschritten werden.

Bei dem Mietspiegel handelt es sich um die ortübliche Vergleichsmiete (Bestandsmieten der letzten 4 Jahre) die nicht mit der Marktmiete im Rahmen des Ertragswertverfahrens (Verkehrswert) gleichzusetzen ist. Die Marktmiete liegt üblicherweise über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Hier ist neben der Mietpreisbremse u.a. eine Überprüfung hinsichtlich § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (Mietpreisüberhöhung) durchzuführen und der Mietspiegel entsprechend zu würdigen.